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楼市新气象击碎末日危言
2022-09-14

1 从降价跑量到提前上岸

年初,政策持续且不放松的信号放出,开发商融资渠道收窄,对后市的乐观希望彻底破灭。

数据显示,彼时披露年报的37家上市房企的负债水平明显上涨,总负债额度达到了5216亿元,比之前一年上涨了37.8%。负债率也有明显上涨,2011年平均负债率达到72.3%,为近10年来 。

资金链紧绷,库存却依然高企,2月末上海商品住宅可售余量为936.17万平方米,处于高位运行。

通过项目去化回笼资金,成为保护房企脆弱资金链最有效的方法,唯有通过“以价换量”来填补资金缺口。由此,降价走量从年初开始成为市场共识,降价打折从刚需项目向高端产品蔓延。

而在经历市场的先抑后扬后,目前房企的境遇已经有所改善,业内人士纷纷表示“行业最困难的时期已经过去”。

上半年的市场表现为房企赢得了喘息的时机。在上海,滨江豪宅的集体表现,刚需产品的以价换量,都解释着房企资金链状况缓解的过程。

在企业层面,年终的收官成绩也与市场状况呈正比表现。上市房企中,大多数都提前一个月完成全年销售目标,并取得了比往年更为耀眼的成绩。

截至目前,全年销售金额超过千亿的房企多了一个保利地产,这是万科独自站在千亿之上两年后,终于又有房企达到这一成绩。

除了保利,绿地在今年的销售非常接近千亿,而恒大和中海则将达到900亿,如无意外,2013年将有更多房企跻身千亿阵营。

2 从2月冰封到价值暖冬

继2011年底的过冬氛围后,在2012年年初,楼市继续经受寒流。春节黄金周,上海7 天合计成交面积1749 平方米,同比2011年春节下降了28%,与2010 年相比,下降幅度更是达到6 成以上,2012 年春节的16 套房源成交量创下了有数据监测以来的新低。

2 月,上海楼市成交有所提升,最终住宅成交量达到40 万平方米以上,但依然给人清冷之感。之后3月迎来了2012年的第一个小阳春,并在6月形成了本年度成交 峰。

在经过持续的深度调控后,市场已进入政策消化期,投资性需求彻底被挤出市场,刚需以及改善性需求成为市场主力军。

“在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力,资金缺乏投资渠道的市场之下,势必会导致房产成为资产保值升值的 投资项之一,这一定程度上也会助推房地产市场成交量的持续回升。”同策咨询研究中心总监张宏伟如是称。

“金九银十”楼市的相对平淡,大量积压的购房者赶在年底释放,也加快催生了今年的楼市暖冬。